Tư vấn luật đất đai

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường gọi là thủ tục mua bán đất đai) là một thủ tục quan trọng mà ai cũng cần nắm vững, nếu bạn chưa nắm vững thì nên tìm hiểu thật kỹ trước khi giao dịch, hoặc tìm một luật sư tin cậy để tư vấn. Sau đây Công ty luật trách nhiệm hữu hạn KM UNION sẽ hướng dẫn một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán đất đai.

1. Khi nào thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
2. Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng được hay không?
3. Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?
4. Thủ tục mua bán đất đai (Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như thế nào?
5. Làm thế nào để chuyển nhượng (mua bán) một phần diện tích đất?
6. Khi mua bán bằng giấy tờ viết tay thì có làm sổ đỏ được hay không?

Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện sau đây (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013)

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp ngoại lệ được nêu tại mục 2 bên dưới)

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

Chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng được nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

Trường hợp 1: Tài sản thừa kế.

• Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn được chuyển nhượng (Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)
• Đối với đất nhận thừa kế, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện được cấp) (Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013)

Trường hợp 2: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;( Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013)

Đất trong quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch gặp phải 02 vấn đề sau:

– Khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;

– Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

 Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).

– Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận. Cụ thể:

4.1. Đặt cọc (không bắt buộc)

Đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

– Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

– Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau, đặt cọc khác tạm ứng, khác thanh toán trước).

4.2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp mua bán đất đai của cá nhân

 Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân/chứng nhận độc thân

– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

Bên mua

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân/Chứng nhận độc thân.

– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

 4.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính khi cá nhân mua bán đất đai

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

 4.4. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

– Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

4.5. Các khoản chi phí khi sang tên

– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

– Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

Muốn chuyển nhượng (bán) một phần diện tích đất thì phải tách thửa trước.  Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu (khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

* Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Ngoài ra, có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

* Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa thì phải công chứng hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng và sang tên giấy chứng nhận như mục 4.2 và 4.3.

Việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết thay sẽ không có hiệu lực và sẽ không thể làm số đỏ được, trừ các trường hợp sau:

• (1) Các bên hoàn thiện việc công chứng giấy tờ theo đúng quy định
• (2) Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;
• (3) Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo đó, đối với trường hợp (2), (3) thủ tục cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay được thực hiện theo thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu (không cần làm thủ tục chuyển nhượng)

(Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP))